Kancelaria Adwokacka w Opolu – Spory o mieszkanie, dom i działkę
Najem, granice działki, przejazd przez cudzy grunt, zasiedzenie, współwłasność, spory z sąsiadem.
pon.–pt. 9:00–16:30, telefon odbiera sekretariat · Opole, ul. B. Koraszewskiego 8-16/205 · II piętro, dostępna winda
W skrócie Pomagam w sporach o najem, granice działki, drogę konieczną, zasiedzenie i współwłasność, w sporach z wykonawcą oraz przy sprawdzeniu nieruchomości przed zakupem. Zaczynam od ustalenia stanu prawnego – dopiero na tej podstawie wybieram drogę: wezwanie, ugodę albo sąd.
Opracował: adw. dr Bartłomiej Filek · aktualizacja:
Czy to jedna z tych sytuacji?
Najemca nie płaci czynszu albo nie chce opuścić mieszkania
Wynajmujący wypowiedział umowę najmu albo nie oddaje kaucji
Sąsiad przesunął ogrodzenie albo przebieg granicy działki jest sporny
Do działki nie ma dojazdu i potrzebny jest przejazd przez cudzy grunt
Od lat korzystasz z nieruchomości jak właściciel i chcesz uregulować jej stan prawny
Wykonawca nie skończył budowy lub remontu albo wykonał go wadliwie
Współwłaściciele nie mogą porozumieć się co do domu, mieszkania lub działki
Planujesz kupić nieruchomość i chcesz sprawdzić, czy nie ma ukrytych problemów prawnych
Najpierw stan prawny, potem droga
Spory o nieruchomości potrafią ciągnąć się latami, bo strony mieszkają obok siebie albo łączy je umowa, której nie da się po prostu zerwać. Dlatego zaczynam od ustalenia stanu prawnego: kto jest właścicielem, co wynika z księgi wieczystej, jakie umowy zostały zawarte i jak nieruchomość jest faktycznie używana.
Dopiero na tej podstawie wybieram drogę – wezwanie i rozmowę, ugodę albo wniosek do sądu.
W czym pomagam
Najem i dzierżawa – umowy, zaległości w czynszu, wypowiedzenie, opróżnienie lokalu, zwrot kaucji
Spory o granice działki i rozgraniczenie
Przejazd przez cudzy grunt – ustanowienie drogi koniecznej
Zasiedzenie – wniosek albo stanowisko wobec wniosku złożonego przez sąsiada
Spory z wykonawcą budowy lub remontu – wady, opóźnienia, rozliczenie wynagrodzenia
Spory sąsiedzkie – hałas, zalewanie, zacienienie i inne uciążliwości oraz naruszenie posiadania
Zniesienie współwłasności – podział domu, mieszkania lub działki między współwłaścicieli
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem – księga wieczysta, obciążenia, umowa przedwstępna
Od czego zależy dalszy przebieg
Część sporów rozwiązuje dobrze przygotowane wezwanie albo rozmowa, w której obie strony widzą, jak sprawa wyglądałaby w sądzie. W innych – na przykład przy zasiedzeniu, drodze koniecznej czy rozgraniczeniu – rozstrzygnięcie wymaga postępowania sądowego, często z udziałem geodety lub biegłego.
Na pierwszej rozmowie powiem, która droga wchodzi w grę w Twojej sytuacji i co trzeba przygotować.
Powiązane sprawy
Co przygotować przed rozmową
Numer księgi wieczystej albo odpis z księgi
Umowę najmu, dzierżawy, budowy lub inną umowę dotyczącą nieruchomości
Mapy, wypis z rejestru gruntów i dokumenty geodezyjne – jeżeli są
Korespondencję z drugą stroną, wezwania i protokoły
Zdjęcia pokazujące stan nieruchomości albo problem
Nie masz jeszcze żadnego z tych dokumentów? Skontaktuj się mimo to – pierwsza rozmowa służy ustaleniu kierunku, nie kompletowaniu akt.
Najczęstsze pytania
Nie ma tu Twojego pytania? Zadzwoń: 507 111 274 albo napisz – odpowiem.
Sąsiad przesunął płot. Co mogę zrobić?
Najpierw trzeba ustalić, gdzie granica przebiega według dokumentów – często potrzebny jest do tego geodeta. Jeżeli przebieg granicy jest sporny, można wystąpić o rozgraniczenie. Jeżeli jest znany, a sąsiad go narusza – o przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Moja działka nie ma dojazdu do drogi. Czy sąsiad musi mnie przepuścić?
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, można żądać ustanowienia drogi koniecznej przez sąsiedni grunt – za wynagrodzeniem dla jego właściciela. Przebieg drogi ustala sąd, biorąc pod uwagę interesy obu stron.
Na czym polega zasiedzenie?
Kto przez długi czas posiada nieruchomość jak właściciel, może nabyć jej własność. Wymagany czas zależy między innymi od tego, czy posiadanie zaczęło się w dobrej, czy w złej wierze – dlatego ocenę zaczynam od historii korzystania z nieruchomości.
Najemca nie płaci i nie chce się wyprowadzić. Od czego zacząć?
Od sprawdzenia umowy i sposobu jej wypowiedzenia. Przepisy o ochronie lokatorów stawiają tu szczegółowe wymagania, a błąd w wypowiedzeniu może przedłużyć sprawę o miesiące. Dopiero prawidłowo zakończony najem otwiera drogę do opróżnienia lokalu i odzyskania zaległości.
Wykonawca nie dokończył remontu. Czy mogę wstrzymać zapłatę?
To zależy od treści umowy i od tego, co zostało wykonane. Wstrzymanie zapłaty bez podstawy może obrócić się przeciwko zamawiającemu, dlatego przed taką decyzją warto przeanalizować umowę i udokumentować stan prac.
Chcę kupić mieszkanie lub działkę. Co warto sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Przede wszystkim księgę wieczystą: kto jest właścicielem, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnością albo prawami osób trzecich i czy nie ma w niej wpisów o toczących się sprawach. Warto też sprawdzić umowę przedwstępną – zwłaszcza zapisy o zadatku, terminach i warunkach odstąpienia.
Współwłaściciele nie mogą się porozumieć. Co można zrobić?
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności – umową albo przed sądem. Nieruchomość można podzielić fizycznie, przyznać jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo sprzedać i podzielić uzyskaną kwotę.
Ile kosztuje prowadzenie takiej sprawy?
Opłata sądowa zależy od rodzaju sprawy – na przykład wniosek o zniesienie współwłasności kosztuje 1000 zł (300 zł przy zgodnym projekcie), a o zasiedzenie 2000 zł. Często dochodzą koszty biegłego geodety albo rzeczoznawcy. Wynagrodzenie ustalam przed rozpoczęciem pracy, a koszt pierwszej porady poznasz przy umawianiu wizyty.
Czy kancelaria prowadzi sprawy poza Opolem?
Tak. Sprawy dotyczące nieruchomości rozpoznaje zwykle sąd miejsca jej położenia – dla działki w innym mieście będzie to tamtejszy sąd, nie sąd w Opolu. Prowadzę takie sprawy w całej Polsce, także dla właścicieli mieszkających za granicą.
Inne sprawy, w których pomagam
Opisz sytuację w kilku zdaniach
Napisz, czego dotyczy spór, gdzie leży nieruchomość i jakie masz dokumenty – powiem, od czego zacząć i która droga wchodzi w grę. Odpowiadam najpóźniej następnego dnia roboczego.
507 111 274 · pon.–pt. 9:00–16:30 · [email protected]